Köp och försäljning av investeringsfastigheter: En guide

Investering i fastigheter kan vara ett attraktivt sätt att bygga upp sin förmögenhet på och skapa ett stabilt pengaflöde. När du köper investeringsfastigheter är det dock också en rad risker involverat, och det är därför viktigt att göra en grundlig research och ha en tydlig strategi innan du investerar i fastigheter.

Vi har utarbetat denna guide till dig som överväger att köpa en investeringsfastighet - oavsett om du är precis i början av processen eller om du redan har erfarenhet inom fastighetsinvestering.

Vad är en investeringsfastighet?

En investeringsfastighet är en fastighet som köps med målet att uppnå en avkastning, typiskt i form av hyresintäkter eller kapitalvinst vid försäljning. Det finns olika typer av investeringsfastigheter till salu, däribland:

• Bostadsuthyrningsfastigheter: Lägenheter, hus eller radhus som hyrs ut som bostad till privatpersoner.
• Kommersiella fastigheter med lokaler: Lokaler - däribland kontor, butiker, lager, industrilokaler m.m - som hyrs ut till företag.
• Fastighetsmark: Mark som köps med tanken på långsiktig värdestigning eller med tanken på att bygga fastigheter som kan hyras ut eller säljas.
• Specialfastigheter: Denna typ af kommersiella fastigheter omfattar speciella typer av investeringsfastigheter, exempelvis hotell, nöjesparker, badland och andra typer av fastigheter som används till specifika ändamål.

Om du inte känner dig redo att köpa en investeringsfastighet själv finns det möjlighet att göra fastighetsinvestering indirekt. Det kan du göra genom:

• Fastighetsfonder: Investeringsfonder som investerar i en portfölj av fastigheter.
• Investering i fastighetsbolag: Köp av aktier eller andelar i ett bolag som investerar i fastigheter.

 Fördelar med att köpa investeringsfastigheter

Det finns en rad fördelar med att köpa och äga investeringsfastigheter, däribland:

• Potential för hög avkasting: Fastighetsinvesteringar kan ge en högre avkastning än andra typer av investeringar, t.ex. aktier eller obligationer.
• Stabilt pengaflöde: Hyresintäkter från en investeringsfastighet kan ge ett stabilt pengaflöde, som kan användas till att täcka utgifter eller investeras på nytt i utvecklingen av fastigheten eller till köp av nya investeringsfastigheter.
• Värdestigning: Fastighetspriserna kan stiga över tid, vilket kan ge dig en vinst när du säljer din fastighet.
• Diversifiering: Investering i fastigheter kan hjälpa dig att diversifiera din investeringsportfölj och därmed sprida din risk.
• Gearing: När man gör en fastighetsinvestering är det normalt att finansiera en del av köpespriset med ett banklån eller ett kreditlån med säkerhet i fastigheten. Fastighetslån har på grund av den höga säkerheten för lånet ofta en lägre ränta än andra typer av lån - och om du inte belånar en för stor del af fastigheter kan du finansiera ränter och förhoppningsvis en del av amorteringen med hyresintäkterna från din investeringsfastighet.

Risker med fastighetsinvestering:

• Vakans: Det kan förekomma perioder då fastigheten är tom och inte genererar hyresintäkter. Du måste fortfarande betala kostnaderna för drift och underhåll av fastigheten, lån och amorteringar etc. Om du har en investeringsfastighet med tomma lokaler är det viktigt att du gör allt för att få lokalerna uthyrda så snabbt som möjligt.
• Underhåll: Fastigheter kräver löpande underhåll och reparationer. Se till att du har en bra underhållsplan. Det är billigare att förebygga än att åtgärda, och stora skador som har utvecklats kan bli väldigt dyra. Tänk också på att dina hyresgäster ska vara nöjda. Ju bättre skick fastigheten är i, desto gladare hyresgäster har du.
• Finansiering: Räntan på realkreditlån kan öka, vilket kan höja dina finansieringskostnader. Var försiktig med räntejusteringslån – du riskerar dramatiska räntehöjningar som kan förstöra budgeten för din fastighetsinvestering.

Undersök marknaden noga innan gör en fastighetsinvestering

Innan du gör en fastighetsinvestering är det viktigt att göra grundlig undersökning och analys:

• Undersök marknaden: Välj en typ av fastighet och ett område med en stark hyresmarknad. På så sätt säkerställer du att det är lätt att hyra ut igen om du får en uppsägning – och du kommer att ha fler bra hyresgäster att välja mellan än om din fastighetsinvestering är i ett område där det finns många lediga lokaler.
• Värdera fastigheten: Få en professionell värdering av fastighetens värde och skick. Detta kan du använda för att förhandla om priset.
• Beräkna avkastningen: Beräkna den potentiella avkastningen på din investering och ta hänsyn till alla kostnader. På intäktssidan har du dina hyresintäkter och den potentiella värdestegringen av fastigheten som vanligtvis motsvarar den löpande hyresjusteringen, de allmänna avkastningsförväntningarna på marknaden och den rabatt du förhandlat fram när du köpte fastigheten. På kostnadssidan ska du inkludera en budget för löpande underhåll, fastighetsskatter, täckningsbidrag, kostnader för anställda, leverantörer, rådgivare (t.ex. mäklare, advokater, fastighetsförvaltare, vaktmästare, hantverkare etc.), finansieringskostnader för räntor, avgifter och amorteringar på ditt fastighetslån etc.

Investering i fastigheter kan vara ett bra och stabilt sätt att bygga upp din förmögenhet, men det är också viktigt att vara medveten om de risker som finns vid fastighetsinvestering.

Hur finansierar jag en fastighetsinvestering?

Det finns i grunden tre grundläggande sätt på vilka du kan finansiera en fastighetsinvestering:

• Realkreditlån: Finansiering med realkreditlån är det vanligaste sättet att finansiera en fastighetsinvestering. Belåningsgraden – dvs. hur stor del av köpesumman du kan låna – beror på typen och området. Till exempel kan du vanligtvis få en högre belåningsgrad om du köper en bostadsfastighet än om du köper en kommersiell fastighet. Räntan på kreditlån är vanligtvis lägre än på ett banklån. Den återbetalningstid eller löptid du kan få när du lånar till en investeringsfastighet är vanligtvis kortare än om du lånar till en privat bostad.
• Banklån: Lån i en bank kan användas för att finansiera den återstående delen av köpesumman, om du inte kan få ett realkreditlån för hela beloppet. Räntan är vanligtvis högre än på ett realkreditlån.
• Privata investerare: Om du känner andra privata investerare som är villiga att finansiera din investering. Detta kan vara en bra möjlighet om du inte kan få ett realkreditlån eller ett banklån. Räntan kommer dock vanligtvis att vara högre än på ett realkreditlån eller ett banklån.

Vilken finansieringsmetod som är bäst för dig beror på en rad faktorer, inklusive:

• Din kreditvärdighet
• Storleken på din kontantinsats
• Fastighetens typ och värde
• Området där fastigheten är belägen
• Räntenivån

Det är viktigt att jämföra olika finansieringsalternativ innan du fattar ett beslut. Du kan få hjälp att jämföra finansieringsalternativ hos din bank eller hos en realkreditförening.

Hur säljer jag en investeringsfastighet?

Det finns många faktorer du behöver tänka på om du vill sälja en investeringsfastighet. Här är en kort kom-ihåg-lista:

1: Förbered fastigheten för försäljning:

• Få en professionell fastighetsvärdering för att fastställa ett realistiskt försäljningspris.
• Få en besiktningsrapport och energideklaration.
• Rengör och renovera fastigheten så att den framstår som attraktiv för köpare.
• Gör en bra försäljningspresentation med foton och beskrivande text.

2: Välj en försäljningsmetod:

• Du kan antingen sälja fastigheten själv eller anlita en fastighetsmäklare.
• Det finns för- och nackdelar med båda metoderna.

3: Markandsför fastigheten:

• Annonsera fastigheten på relevanta plattformar.
• Håll öppet hus för potentiella köpare.
• Dela försäljningspresentationen på sociala medier.
• Kolla in Verksamhetslokaler.se's databas med köpare som söker kommersiella fastigheter, där du kan kontakta potentiella köpare till din fastighet direkt.

4: Förhandla om priset:

• Var beredd på att förhandla om priset med potentiella köpare.
• Kom ihåg att ha realistiska förväntningar på försäljningspriset.

5: Genomför affären:

• När du har hittat en köpare ska du underteckna ett köpeavtal.
• Affären ska sedan genomföras hos en notarius publicus.

Här är några extra tips när du vill sälja din investeringsfastighet:

• Sätt ett realistiskt försäljningspris: Ett för högt försäljningspris kan avskräcka potentiella köpare.
• Marknadsför fastigheten effektivt: Se till att nå ut till så många potentiella köpare som möjligt.
• Var beredd på att förhandla: Var flexibel och villig att förhandla om priset.
• Få professionell hjälp: En fastighetsmäklare kan hjälpa dig att sälja din fastighet snabbt och till ett bra pris.

Att sälja en investeringsfastighet kan vara en långvarig process. Det är därför viktigt att du är tålmodig och har en bra plan på plats när du vill sälja din investeringsfastighet.

7 goda råd om investering i fastigheter:

1. Känn din strategi: Innan du investerar bör du ha en tydlig strategi för vad du vill uppnå. Vill du investera för att skapa ett stabilt kassaflöde, för att uppnå värdeökning, eller båda? När du vet vad du vill uppnå kan du också lättare hitta den typ av fastighetsinvestering som passar din strategi.
2. Gör noggrann research: Undersök fastighetsmarknaden noggrant innan du köper en investeringsfastighet. Du kan till exempel få en överblick över investeringsfastigheter till salu på Verksamhetslokaler.se's översikt över fastighetsinvestering och kommersiella fastigheter till salu. Undersök den lokala ekonomin, efterfrågan på bostäder och lokaler i området, uthyrningsgrad och potentiella hyresintäkter. Det är också viktigt att undersöka den investeringsfastighet du planerar att köpa för eventuella skador eller andra problem. Kontrollera i fastighetsregistret om det finns servitut eller andra pålagor på fastigheten. Se till att säljarens ansvar är tydligt i köpeavtalet.
3. Väl den typ av fastighetsinvestering som passar dig: Överväg om du vill investera i bostadsfastigheter, butiksfastigheter, kontorsfastigheter, lagerfastigheter eller industrifastigheter. Det finns stora skillnader i vilken avkastning du kan få, risken för uppsägningar, hur svårt det är att hyra ut igen, hur mycket du kan belåna osv, beroende på vilken typ av fastighet du väljer att investera i.
4. Beräkna din risk: Fastighetsinvestering är en långsiktig investering, och det finns alltid en viss risk involverad. Beräkna din risktolerans och se till att du har råd att bära förluster om det skulle bli nödvändigt. Kolla upp de eventuella hyresgästerna i fastigheten du vill köpa: Har de en bra ekonomi? etc.
5. Få professionell hjälp: Det kan vara en bra idé att få professionell hjälp från en fastighetsmäklare, advokat eller revisor när du investerar i fastigheter. De kan hjälpa dig att hitta rätt fastighet, förhandla ett bra pris och undvika juridiska fallgropar. Läs mer om att använda en kommersiell mäklare i denna guide om om för- och nackdelar med att använda en kommersiell mäklare.
   Du behöver en advokat för att hjälpa dig med upprättandet av lagfart, registrering etc., och diskutera finansieringen med din bank. Se också till att driften av fastigheten är organiserad när du har köpt den. Det kan vara en bra idé att använda en fastighetsförvaltare för den dagliga driften, hyresindrivning etc.
6. Ha tålamod: Fastighetsinvestering är en långsiktig investering och det tar tid att bygga upp en solid portfölj. Var tålmodig och disciplinerad och håll dig till din strategi.

Avslutande råd när du vill investera i fastigheter:

• Diversifiera din portfölj genom att investera i olika typer av fastigheter i olika områden.
• Se till att du har en bra buffertkapital för att täcka oförutsedda utgifter.
• Håll dig uppdaterad om förändringar i lagstiftningen som kan påverka din investering.

Köp och drift av investeringsfastigheter kan vara ett bra sätt att bygga upp din förmögenhet på, men det är viktigt att göra en grundlig research och vara tålmodig. Om du gör de rätta valen kan du förvänta dig att din fastighetsinvestering ger dig en bra och stabil avkastning över tid.

Länkar om fastighetsinvestering

• Fastighetsinvestering och kommersiella fastigheter till salu i hela Sverige
• Fastighetsinvestering och kommersiella fastigheter till salu i Stockholm
• Fastighetsinvestering och kommersiella fastigheter till salu i Göteborg
• Fastighetsinvestering och kommersiella fastigheter till salu i Malmö
• Hitta en köpare till din investeringsfastighet
• Att använda kommersiell mäklare - för- och nackdelar
• Introduktion till hyresfastigheter
• Köp kommersiell fastighet: En kort guide i 10 steg
• Sveriges online kommersiella mäklare
• Sälj investeringsfastighet i Stockholm
• Sälj investeringsfastighet i Göteborg
• Sälj investeringsfastighet i Malmö