Introduktion till hyresfastigheter

En hyresfastighet är en fastighet som köps i syfte att hyra ut till boende eller företag. Det kan vara en enskild fastighet, till exempel ett hus eller en lägenhet, eller det kan vara en större fastighet med flera lägenheter eller kommersiella lokaler.

Syftet med att köpa en hyresfastighet är att generera en löpande inkomst i form av hyresintäkter. Investering i fast egendom kan ge en stabil inkomst med färre svängningar jämfört med till exempel investeringar i aktier, och denna investeringsform kan således vara attraktiv för både mindre privata investerare och större företag samt institutionella ägare av hyresfastigheter.

En hyresfastighet kan ge dig en fast löpande avkastning i form av hyresintäkter från hyresgästerna i fastigheten. Hyresintäkterna bör täcka dina löpande kostnader, inklusive underhåll och drift av fastigheten, skatter och avgifter samt utgifter för ditt lån – och dessutom ge dig en löpande vinst. Hyresintäkterna från din hyresfastighet kan vara en stabil inkomstkälla. Och i takt med att du betalar av ditt lån, kommer vinsten att öka år för år.

Hyresintäkter är dock inte det enda sättet du tjänar pengar på din hyresfastighet.

De flesta hyresrätterna för bostäder och kommersiella lokaler har en löpande inbyggd justering av hyran, så att hyresintäkterna ökar varje år. Det innebär att fastighetens värde ökar motsvarande, eftersom fastighetsinvesterare har en förväntning om en viss avkastning när de köper en fastighet. Om en bostadsfastighet exempelvis genererar en vinst efter fasta kostnader på 100 000 kr om året, och en potentiell köpare förväntar sig en investeringsavkastning på 5%, kommer köparen att betala 2 miljoner kronor för fastigheten.

Om hyran justeras löpande så att överskottet ökar till exempelvis 110 000 kr efter några år, skulle köparen nu betala 2,2 miljoner kronor för samma fastighet (under förutsättning att köparen förväntar sig samma investeringsavkastning). Med andra ord ökar fastighetens värde proportionellt med den löpande hyresjusteringen. Om det finns ett lån på fastigheten kommer värdeökningen att underlätta att lösa lånet vid försäljning.

Om du har köpt en fastighet billigt, eller i ett område där priserna generellt stiger och avkastningskraven från potentiella köpare minskar, kan värdeökningen på fastigheten bli ännu högre än ökningen av hyresintäkterna.

En tredje inkomstkälla från investering i hyresfastigheter kan vara potentiella skattefördelar vid köp av fastighet, exempelvis avdrag för räntor och värdeminskningar.

När du vill köpa en hyresfastighet är det viktigt att du förbereder dig noggrant och är fokuserad under hela processen. Att köpa en hyresfastighet kan vara den största investeringen i ditt liv, och det finns ingen plats för misstag.

Generellt kan köpprocessen delas upp i tre faser: "Förberedelsefasen", "Köpfasen" och "Efter köpet":

1: Förberedelsefasen:

• Fastställ din budget för köpet: Bestäm hur mycket du har råd att köpa för och hur mycket du kan betala i kontantinsats.
• Finansiering av fastigheten: Undersök dina finansieringsalternativ, exempelvis banklån eller bostadslån.
• Välj en typ av fastighet som passar dig: Bestäm vilken typ av hyresfastighet du vill köpa, till exempel en lägenhet, ett hus, en bostadsfastighet eller en kommersiell fastighet. Du kan läsa mer om detta längre ner i guiden.
• Hitta ett bra läge för din hyresfastighet: Utforska olika områden och hitta en plats med hög efterfrågan på hyresbostäder eller kommersiella lokaler.
• Hitta en hyresfastighet till salu: Du kan hitta fastigheter till salu online, via kommersiella mäklare eller genom privata annonser. Verksamhetslokaler.se är en av Sveriges ledande portaler för kommersiella fastigheter till salu. Du kan få en översikt över hyresfastigheter till salu här.

2: Köpfasen:

• Få en värdering: Få en professionell värdering av fastighetens värde. Överväg att använda en kommersiell mäklare: Läs mer i guiden om att använda en kommersiell mäklare - fördelar och nackdelar.
• Förhandla om priset: Förhandla med säljaren om fastighetens pris.
• Undersök fastigheten: Få en grundlig byggnadsundersökning och en tillståndsrapport för att upptäcka eventuella dolda fel och brister.
• Få juridisk rådgivning: Anlita en advokat för att granska köpeavtalet och säkerställa att dina intressen skyddas.
• Finansiering: Se till att finansieringen är klar innan du skriver under köpeavtalet.
• Skriv under köpeavtalet: När du är nöjd med alla villkor i köpeavtalet, kan du skriva under det.

3: Efter köpet:

• Hitta hyresgäster: Hitta hyresgäster till fastigheten.
• Hantera administrationen: Sköt administrativa uppgifter, som att ingå hyreskontrakt, inkassera hyra och hantera underhåll. Överväg att använda en fastighetsförvaltare.
• Betala skatt: Betala skatt på hyresintäkterna och på vinsten vid en eventuell försäljning av fastigheten.

Att köpa en hyresfastighet är en stor investering. Det är därför viktigt att vara noggrann i din förberedelse och att söka professionell rådgivning.

Det finns flera former av hyresfastigheter, som var och en har sina egna fördelar och nackdelar. Vissa typer av hyresfastigheter kräver hög egenfinansiering och andra kan få en hög belåningsgrad. Vissa typer av fastigheter har en generell användning och är lätta att hitta en hyresgäst till, medan andra är högt specialiserade och svåra att hyra ut igen. Vissa fastigheter har långa bindningstider, medan andra har mycket korta.

Det är i viss mån en fråga om temperament vilken typ av hyresfastighet man föredrar att investera i som fastighetsinvesterare. Här är en kort översikt över de vanligaste typerna av hyresfastigheter:

1: Investering i bostadsfastigheter

Bostadsfastigheter ses generellt som den säkraste formen av fastighetsinvestering. Speciellt i stora städer, där man alltid kan förvänta sig att snabbt hitta en ny hyresgäst vid uppsägning, och därför kommer vakanserna att vara låga. Men det innebär också att avkastningen man får är lägre jämfört med andra investeringsfastigheter. Man betalar med andra ord ett högt pris för de hyresintäkter som en bostadsfastigheten genererar, eftersom risken för vakanser är låg. Hyresintäkter från privata boenden är vanligtvis stabila och förutsägbara, och privat bostadsuthyrning är mindre känslig för konjunktursvängningar än uthyrning av kommersiella fastigheter.

Se bostadsfastigheter till salu just nu.

2: Investering i kontorsfastigheter

Kontorsfastigheter har ofta långvariga hyreskontrakt med hyresgäster, vilket kan ge stabilitet i inkomsten. Samtidigt kan hyresnivån vara högre, så att en kontorsfastighet genererar större hyresintäkter än en bostadsfastighet av samma storlek. Som investerare kan du få en högre avkastning på din investering om du investerar i uthyrning av kontorslokaler.

Dock är risken för vakanser större för kontorsfastigheter än för bostadsfastigheter. Fler och fler arbetar hemifrån, vilket innebär att kontorsföretag behöver färre kvadratmeter för sina anställda. Det kan leda till att en annars stabil hyresgäst flyttar ut eller kräver sänkt hyra för att stanna kvar. Så var uppmärksam på hur lätt det kommer att vara att hyra ut igen om du investerar i en kontorsfastighet.

Se kontorsfastigheter till salu just nu.

3: Investering i butiksfastigheter:

Hyresnivån för butikslokaler kan vara hög, särskilt när det gäller attraktiva lägen. Så investering i en butiksfastighet kan vara en bra idé. Dock finns det för närvarande en risk för ökande vakanser på grund av e-handeln som leder till minskad försäljning i fysiska butiker, räntehöjningar och inflation som sänker konsumtionen generellt, samt stor konkurrens. Tänk på läget och området när du investerar i uthyrning av butik – och överväg om hyresgästen är stabil och fortfarande kommer att vara där om 5 och 10 år. Det kan visa sig svårt och dyrt att hyra ut en butikslokal när den väl är uppsagd.

Se butiksfastigheter till salu just nu.

4: Investering i lagerfastigheter, industrifastigheter och logistikfastigheter:

Det finns för närvarande en ökande efterfrågan på lager- och logistikfastigheter på grund av tillväxten i e-handel. Lagerfastigheter och logistikfastigheter har vanligtvis långvariga hyreskontrakt med flera års uppsägningstid – och samtidigt en hög avkastning. I kombination med en stabil hyresgäst, som har svårt att flytta eftersom fastigheten är anpassad till hyresgästens behov, kan en lagerfastighet visa sig vara en mycket god investering. Många lagerfastigheter har dessutom en enkel struktur, vilket gör det lätt att underhålla dem. Det kan dock vara dyrt att uppföra och underhålla industrifastigheter, där andra faktorer som exempelvis föroreningar och buller kan spela en roll.

Se lagerfastigheter till salu och industrifastigheter till salu just nu.

När det går bra kan köp av en hyresfastighet vara en av de bästa investeringarna man kan göra. Men allt har sina begränsningar – och det finns också en rad nackdelar och risker som du bör vara medveten om.

• Kapitalkrav: Det kan krävas en betydande kapitalinvestering för att köpa en hyresfastighet. En del av köpesumman kan finansieras med ett bostadslån eller ett banklån, men vanligtvis krävs en högre egen insats, och lån har ofta kortare löptid när man köper en investeringsfastighet jämfört med när man finansierar sin egen privatbostad.

• Tid och arbete: Uthyrning av en fastighet kan kräva mycket tid och arbete. Hyran måste kontinuerligt samlas in, drifts- och årsredovisningar ska göras, fastigheten måste regelbundet renoveras och förbättras, och den löpande kontakten med hyresgästerna kan ta tid. Det kan vara en bra idé att använda ett förvaltningsbolag för att sköta alla de tråkiga uppgifterna och se till att allt fungerar som det ska. Men du måste fortfarande räkna med att spendera tid på kontakten med din fastighetsförvaltare. Du måste vara tillgänglig för att hantera akuta situationer utanför normal arbetstid.

• Uppsägning och vakanser: Tomma lokaler är ett gift för en fastighetsinvesterare. Tre månaders vakans, dvs. perioder när en lokal är tom, kan kosta dig ett helt års vinst – för att inte tala om kostnaderna för att hitta en ny hyresgäst. Det kan bli dyrt att ha en kommersiell hyresfastighet. Så när du investerar i hyresfastigheter är det mycket viktigt att ha stabila hyresgäster som betalar sin hyra år efter år.
  När du överväger att köpa en fastighet, kontrollera om det finns uppsagda eller tomma lokaler, och bedöm hur lätt det kommer att vara att hyra ut dem igen om de nuvarande hyresgästerna flyttar. Kontrollera även de nuvarande hyresgästernas ekonomi.
  Om du får en uppsägning, börja leta efter en ny hyresgäst direkt – helst 3-6 månader innan hyresavtalet löper ut - så att du har en ny hyresgäst redo att flytta in när den gamla flyttar ut. (Om du har en hyresfastighet med lediga eller uppsagda lokaler, kan du hitta en hyresgäst direkt på denna sida: Hyra ut lokaler).
  
  
• Ändringar i lagstiftningen: Ändringar i lagstiftningen om hyresbostäder eller kommersiella hyresavtal kan negativt påverka din förmåga att hyra ut fastigheten och/eller hyresnivån. Fastighetsskatter och andra avgifter kan öka, vilket kan minska din inkomst.

• Skador på fastigheten: Om du har otur kan din fastighet drabbas av skador som är dyra att åtgärda – exempelvis vatten- och stormskador, skador på fastigheten orsakade av hyresgäster, angrepp av mögel eller normalt förfall orsakat av dåligt underhåll. Var medveten om att du har ett ekonomiskt ansvar för dina hyresgäster och det som är avtalat i hyreskontrakten. Försök förebygga genom att ha goda försäkringar, bra rådgivare, skickliga hantverkare och en god underhållsplan för fastigheten.
  
  
• Räntehöjningar: Räntehöjningar kan höja dina finansieringskostnader och därmed minska din inkomst från fastigheten. Överväg att välja ett fast räntelån, även om det kan vara dyrare vid tidpunkten för lånet. Det kan visa sig vara en god affär på lång sikt.

Innan du köper en fastighet är det en bra idé att göra en noggrann analys av marknaden och fastighetens skick, samt att söka professionell rådgivning från en advokat eller en fastighetsförvaltare.

Det är alltid en bra idé att söka professionell rådgivning från en skatterådgivare eller en advokat när du ska sälja en hyresfastighet. De kan hjälpa dig att förstå reglerna och säkerställa att du betalar korrekt skatt.

Att köpa en hyresfastighet kan vara en god investering för de som söker en stabil inkomst och långsiktig värdeskapande. Det är dock viktigt att vara medveten om de risker och det arbete som är förknippat med att äga en hyresfastighet.

• Köp och försäljning av investeringsfastigheter: En guide 
• Att använda kommersiell mäklare - fördelar och nackdelar
• Köp komersiell fastighet: En kort guide i 10 steg
• Hyresfastigheter till salu i hela Sverige
• Hyresfastigheter till salu i Stockholm
• Hyresfastigheter till salu i Göteborg
• Hyresfastigheter till salu i Malmö