Vad innebär 'fastighets due diligence' och varför är det viktigt?
Det börjar med marken. Marken man går på. Byggnaden som står där. Innan du köper den, måste du veta vad den döljer. Fastighets due diligence är inte bara ett dokument. Det är din sköld. Den talar om för dig om huset håller tätt. Om pappren är i ordning. Om någon annan smugit in ett krav du inte sett. Den tar fram allt i ljuset. Det är ingen garanti. Men det är det närmaste du kommer. Man kallar det granskning. Jag kallar det nödvändigt.
Du ser på detaljerna. Vad kostar det att laga? Vad är hyresgästerna värda? Hur länge håller taket? Finns det risker i jorden? Har någon försökt dölja något i bokföringen? En riktig granskning går igenom varje vrå. Du köper inte bara sten och cement. Du köper framtid, och du köper ansvar.
Vad innebär fastighets due diligence?
Det finns inget glamoröst i det. Det är jobb. Det är arbete. Det är granskning av byggnadens skick, rörsystemens läckor, isoleringens styrka. Det är teknisk due diligence. Man går med ficklampa i mörkret och letar efter sprickor. Efter rost. Efter det som inte står i prospektet.
Men det är inte bara teknik. Det är ekonomi. Finansiell granskning. Det är siffror, hyresflöden, investeringar, skatter, kostnader för drift. Det är en bedömning. Du ser vad det kan bli värt. Och vad det riskerar att kosta.
Så finns det det juridiska. Juridisk granskning. Dokument som säger vem som äger vad. Papper som berättar om rättigheter, skyldigheter, avtal, servitut. Man går igenom allt. Det tar tid. Men den som slarvar får betala i slutändan. Och det finns alltid en slutända.
Vad är due diligence – och varför är det så viktigt?
Det handlar om klarhet. Om att stå med båda fötterna på marken när du skriver under. Due diligence är att känna till vad du ger dig in i. Att förstå fastighetens historia. Dess bördor. Dess möjligheter. Det är inte valfritt. Det är fundamentalt.
Många gör misstaget att hoppa över det. För att spara tid. För att spara pengar. Men utan granskning kliver du in i mörker. Och där inne gömmer sig dyra sanningar.
Det handlar också om trygghet. Både köparen och säljaren kan genomföra det. Vendor due diligence är säljaren som förbereder sin egen granskning. Det kan korta processen. Men det viktigaste är att inget lämnas åt slumpen.
Juridisk granskning vid fastighets due diligence
Här går man in i pappret. Man letar efter raderna mellan raderna. Lagfarten – finns den? Är det rätt person som säljer? Finns det rättigheter någon annan kan hävda – ett servitut, en ledning, en gångväg?
Man tittar på kontrakt. Avtal. Hyreskontrakt som löper i åratal. Man ser efter om någon process är på gång. Om någon kräver något. Allt ska fram. Det är inte bara lagen. Det är verkligheten lagen försöker beskriva.
Finansiell granskning vid fastighets due diligence
Här räknar man. Det är siffror, det är rader i Excel, det är avkastning, kostnader, flöden. Kassaflödet säger vad fastigheten tjänar. Och vad den kostar. Om den står tom. Eller full.
Du granskar lånen. Skulderna. Du ser vem som betalar i tid. Och vem som inte gör det. Du räknar ut vad du behöver lägga ner. Och vad du kan få ut. Fastighetstransaktioner bygger på pengar. Men det handlar inte bara om pengar – det handlar om riskbedömning.
En investering är alltid en chansning. Men du kan välja om det ska vara ett skott i mörkret. Eller ett välriktat steg.